Masukkan harga rumah, uang muka, suku bunga, dan tenor. Kalkulator langsung menampilkan angsuran bulanan, total bunga yang dibayar, gaji minimal yang biasanya disyaratkan bank, serta tabel angsuran per bulan.
Rumus angsuran KPR
Bank menghitung angsuran KPR dengan metode anuitas, yaitu angsuran tetap setiap bulan dengan komposisi bunga yang menurun dan pokok yang meningkat:
Angsuran = P × i × (1+i)^n ÷ ((1+i)^n - 1)
dengan P = pokok kredit, i = bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12), dan n = jumlah bulan. Pada tahun-tahun awal, sebagian besar angsuran Anda adalah bunga, bukan pokok. Itulah sebabnya sisa utang terasa turun sangat lambat di awal masa KPR.
Aturan gaji minimal 1/3
Mayoritas bank di Indonesia menetapkan angsuran maksimal 30-35% dari penghasilan bersih bulanan. Kalkulator menampilkan gaji minimal berdasarkan batas 30% yang paling konservatif. Bila Anda punya cicilan lain (kendaraan, kartu kredit, paylater), plafon KPR yang disetujui akan turun karena bank menghitung total seluruh cicilan.
Waspadai bunga floating
Suku bunga promo (fixed) biasanya hanya berlaku 1-5 tahun pertama. Setelah itu berlaku bunga mengambang yang mengikuti pasar dan umumnya jauh lebih tinggi. Simulasikan ulang kalkulator ini dengan bunga floating yang realistis, misalnya 11-13%, untuk melihat apakah angsuran Anda masih sanggup dibayar setelah masa promo berakhir.
Tips menekan total bunga
- Perbesar uang muka. Setiap tambahan DP langsung memotong pokok dan bunga secara proporsional.
- Perpendek tenor bila mampu. Tenor 15 tahun dibanding 20 tahun bisa menghemat ratusan juta rupiah bunga, meski angsuran bulanannya lebih tinggi.
- Lakukan pelunasan sebagian (partial prepayment) saat dapat bonus. Karena memotong pokok, efeknya berlipat pada bunga sisa tenor.