Hitung apakah properti sewa Anda benar-benar menguntungkan, dengan memperhitungkan biaya pemeliharaan, pajak, dan tingkat hunian yang realistis.
Gross yield vs net yield
Gross yield = (pendapatan sewa setahun ÷ harga properti) × 100%. Angka ini yang biasa dipamerkan penjual, padahal belum memotong biaya apa pun.
Net yield memotong pajak PBB, biaya perawatan, asuransi, biaya pengelola, dan kekosongan sewa. Selisihnya bisa jauh: gross yield 8% sering menyusut menjadi net yield 4-5%.
Tingkat hunian adalah pembunuh diam-diam
Properti sewa jarang terisi 12 bulan penuh setiap tahun. Kos-kosan biasanya kosong saat pergantian tahun ajaran, rumah kontrakan butuh waktu mencari penyewa baru. Tingkat hunian 85% berarti Anda kehilangan hampir dua bulan pendapatan setiap tahun - dan itu harus masuk hitungan sejak awal.
Patokan di Indonesia
- Rumah tapak sewa tahunan: gross yield 2-4% - rendah, keuntungan utamanya dari kenaikan harga tanah
- Apartemen sewa: gross yield 4-6%
- Kos-kosan dikelola sendiri: gross yield 8-14% - tertinggi, tetapi butuh tenaga pengelolaan
- Ruko: sangat bergantung lokasi, 5-9%
Bandingkan net yield dengan imbal hasil deposito atau obligasi negara. Bila selisihnya tipis, tambahan risiko dan repotnya mengelola properti mungkin tidak sepadan - kecuali Anda memang mengincar kenaikan nilai tanahnya.